Bail commercial et copropriété : saisir le syndic ne libère pas le bailleur

Par un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle qu’un bailleur commercial ne peut opposer à son locataire les lenteurs de la copropriété. Lorsque le trouble de jouissance trouve sa source dans les parties communes, les démarches accomplies auprès du syndicat des copropriétaires ne l’exonèrent pas de sa responsabilité. Seule la force majeure le libère.

Cette décision se situe au point de rencontre de deux régimes que la pratique tend parfois à confondre. Le bail lie le bailleur au preneur. La loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété lient le bailleur, en sa qualité de copropriétaire, au syndicat. Le preneur n’a de lien contractuel qu’avec son bailleur.

L’arrêt confirme la solution dégagée par un arrêt de principe du 19 juin 2025. Il invite surtout à deux questions pratiques. Le bail peut-il aménager cette garantie ? Le preneur peut-il, en attendant, cesser de payer son loyer ?

I. Le bailleur demeure garant de la jouissance paisible, même lorsque le trouble vient des parties communes

Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-10.905

Au visa de l’article 1719 du code civil, la Cour de cassation rappelle que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail« .

Encourt donc la censure l’arrêt qui pour débouter la locataire de l’action en réparation engagée à l’encontre des bailleurs avait souligné les rapides et nombreuses démarches effectuées par ces derniers auprès du Syndic, le syndicat ayant fait remplacer les canalisations, travaux demeurés inachevés ou imparfaits, « sans caractériser une circonstance de force majeure de nature à exonérer les bailleurs de leur obligation« .

La cour d’appel de Toulouse avait pourtant relevé des diligences réelles. Elle jugeait qu’il ne pouvait être reproché aux bailleurs d’avoir tardé à répondre aux désordres, « dès lors qu’ils ont été immédiatement portés à la connaissance du syndic de copropriété, que des expertises amiables ont été organisées et que des solutions techniques ont été recherchées pour y remédier ».

Elle ajoutait que le syndicat avait fait remplacer les canalisations en mars 2017 et que, si ces travaux restaient inachevés ou imparfaits, « ils incombent à la seule copropriété, de telle sorte qu’aucune négligence ne peut être reprochée aux bailleurs qui n’ont pas qualité pour engager des travaux sur les parties communes et en assurer la surveillance ».

La troisième chambre civile répond en reprenant la règle posée un an plus tôt. Lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble en copropriété et que le bailleur est informé d’un désordre, « les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin).

L’absence de qualité du bailleur pour intervenir sur les parties communes est donc sans effet. Elle relève du droit de la copropriété, qui ne règle pas les rapports entre le bailleur et son locataire.

Le syndicat n’est pas pour autant écarté du litige. Il répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965), et la Cour refuse de le mettre hors de cause, « dont la présence est nécessaire devant la cour d’appel de renvoi ».

L’arrêt n’est pas publié au Bulletin. Il confirme néanmoins, à un an d’intervalle, une ligne désormais nette. Envers son locataire, le bailleur ne peut se libérer qu’en démontrant la force majeure, et non en justifiant de sa diligence au sein de la copropriété.

II. Le bail peut-il aménager cette garantie ?

L’article 1719 du code civil n’est pas, en lui-même, d’ordre public. Les parties peuvent répartir entre elles la charge de certains travaux. Le noyau de l’obligation du bailleur résiste en revanche aux clauses qui prétendraient l’en décharger.

A. Les clauses qui ne protègent pas le bailleur

La clause de non-recours est la plus répandue dans les baux de locaux situés en copropriété. Dans une affaire d’infiltrations d’eau, le preneur avait renoncé à tout recours contre le bailleur « du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d’exploitation ». La cour d’appel en avait déduit que le preneur était privé de toute demande d’indemnisation.

La troisième chambre civile a censuré cette analyse. « Une clause de non-recours, qui n’a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d’entretien ou de réparation, n’a pas pour effet d’exonérer le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 10 avril 2025, n° 23-14.974, publié au Bulletin).

Cet arrêt visait l’obligation de délivrance. Sa logique nous paraît devoir s’étendre à la garantie de jouissance paisible, que la Cour avait d’ailleurs rappelée dans la même décision. Une renonciation générale à recours ne permettra donc pas, selon nous, au bailleur d’échapper aux conséquences d’un dégât des eaux venu des parties communes.

La clause par laquelle le preneur prend les lieux en l’état n’a pas davantage d’effet libératoire. Selon le sommaire de l’arrêt, elle « ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance » (Cass. 3e civ., 5 juin 2002, n° 00-19.037, publié au Bulletin).

Pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, l’article 1170 du code civil dispose que « toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite ». Une clause excluant toute garantie du bailleur pour les troubles venus de la copropriété y serait, selon nous, exposée. La troisième chambre civile ne s’est pas encore prononcée, à notre connaissance, dans cette configuration.

B. Les clauses qui transfèrent la charge des travaux

La formule de l’arrêt du 10 avril 2025 réserve les clauses qui mettent à la charge du preneur des travaux déterminés. C’est sur ce terrain que se joue l’essentiel de la négociation, notamment pour la quote-part des travaux votés par l’assemblée générale.

Pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, l’article R. 145-35 du code de commerce interdit d’imputer au locataire « les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil », ainsi que les travaux de vétusté ou de mise en conformité qui en relèvent. Une clause contraire est réputée non écrite (article L. 145-15 du code de commerce, qui vise notamment l’article L. 145-40-2).

L’article 606 du code civil vise notamment les gros murs et le rétablissement des couvertures entières. La réfection d’une toiture commune y entrera le plus souvent. La reprise de canalisations communes, en cause dans l’arrêt du 21 mai 2026, se prête moins à cette qualification et devra être appréciée au cas par cas.

Une clause valable de transfert des travaux règle cependant la question du coût, non celle du trouble. Elle ne dispense pas, selon nous, le bailleur d’indemniser le préjudice de jouissance subi pendant la durée des désordres.

C. Les clauses utiles

Puisque la garantie ne peut être écartée, le bail gagne à en organiser la mise en œuvre. Nous recommandons d’y prévoir (i) une obligation d’information immédiate et écrite du bailleur par le preneur, point de départ de l’indemnisation, (ii) les conditions d’accès aux locaux pour les travaux du syndicat, et (iii) la transmission au preneur des décisions d’assemblée générale intéressant les locaux loués.

Côté preneur, une clause de réduction du loyer pendant la durée d’un trouble caractérisé évite d’avoir à choisir entre l’action en justice et la suspension du paiement. Pour les parties privatives, l’article 1222 du code civil permet en outre au créancier, après mise en demeure, de faire exécuter lui-même l’obligation et d’en demander le remboursement. Le bail peut en préciser les modalités.

III. Indemniser n’est pas suspendre : le parallèle avec l’exception d’inexécution

L’arrêt du 21 mai 2026 ouvre largement la voie de l’indemnisation. Il ne dit rien du droit du preneur de cesser de payer son loyer. Les deux questions sont pourtant souvent confondues par les exploitants confrontés à un sinistre qui s’éternise.

A. Deux seuils différents

Pour obtenir réparation, le preneur doit seulement établir le trouble et l’information du bailleur. L’indemnité couvre alors intégralement le préjudice de jouissance « à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853). Seule la force majeure y fait obstacle.

Pour suspendre le paiement des loyers, l’exigence est tout autre. Le preneur ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution qu’« à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés ». Il n’est pas tenu, en revanche, « de délivrer une mise en demeure préalable » (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin).

La troisième chambre civile a appliqué cette exigence à une configuration très proche de celle de 2026 : un local commercial en copropriété affecté d’infiltrations, un bailleur auquel il était reproché d’avoir laissé perdurer les désordres sans solliciter la copropriété. La cour d’appel avait admis l’exception d’inexécution, « peu important que l’exploitation ne soit pas totalement impossible », et ordonné la consignation des loyers.

L’arrêt a été cassé en toutes ses dispositions, faute pour les juges d’avoir recherché « si les infiltrations alléguées avaient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés » (Cass. 3e civ., 6 juillet 2023, n° 22-15.923, publié au Bulletin).

Ces décisions ont été rendues sous l’empire de l’ancien article 1184 du code civil. Pour les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016, l’article 1219 du code civil subordonne l’exception à une inexécution « suffisamment grave ». Le critère de l’impropriété des locaux nous paraît appelé à guider l’appréciation de cette gravité, sans que la troisième chambre civile l’ait encore expressément confirmé.

B. Les conséquences pratiques

Un même dégât des eaux peut ainsi ouvrir droit à une indemnisation certaine sans justifier la rétention du loyer. Le preneur qui suspend ses paiements alors que l’exploitation se poursuit, même dégradée, s’expose à un commandement visant la clause résolutoire.

La voie la plus sûre consiste, selon nous, à continuer de payer et à réclamer l’indemnisation du trouble, le cas échéant par compensation avec les loyers dans le cadre de l’instance. La suspension ne devrait être envisagée que si l’impropriété des locaux est caractérisée et documentée, par exemple par un constat de commissaire de justice.

Pour le bailleur, la leçon est symétrique. La force du preneur ne tient pas à la menace d’une rétention du loyer, souvent fragile, mais à une créance d’indemnisation qui court dès le premier signalement et dont la diligence du bailleur ne le libère pas.

IV. Ce que nous en retenons

Pour les bailleurs

Le signalement du preneur fait courir l’indemnisation. Il appelle (i) une réponse écrite sans délai, (ii) la saisine immédiate du syndic, avec demande d’inscription des travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée si nécessaire, et (iii) la conservation de la trace de chaque relance.

Les désordres affectant les parties privatives doivent être traités sans attendre la copropriété. Dans l’affaire jugée en 2025, la bailleresse, à défaut d’exécuter elle-même les travaux, « était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution » (Cass. 3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18.853).

La clause de non-recours ne constitue pas une protection fiable. Mieux vaut préserver son propre recours en appelant en garantie le syndicat et son assureur dès la première mise en cause, et vérifier l’étendue de sa police d’assurance.

Lors de la rédaction ou du renouvellement du bail, l’inventaire des charges et la répartition des travaux méritent d’être confrontés à l’article R. 145-35 du code de commerce, en particulier pour la quote-part des travaux de copropriété.

Pour les preneurs

Chaque désordre doit être dénoncé par écrit au bailleur, la date de cette information fixant le point de départ de la réparation. L’action peut être dirigée contre le bailleur sur le fondement de l’article 1719 du code civil et, conjointement, contre le syndicat sur celui de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le preneur n’a pas à attendre l’issue des débats internes à la copropriété. Les diligences de son bailleur auprès du syndic ne sont pas un moyen de défense recevable contre lui.

La suspension du loyer doit rester l’exception. Elle n’est fondée que si les locaux sont devenus impropres à leur usage, ce qu’il convient de faire constater avant toute décision.

Enfin, la négociation du bail ou de son renouvellement est l’occasion d’obtenir une clause de réduction du loyer en cas de trouble caractérisé et une information régulière sur les décisions de la copropriété intéressant les locaux.

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