Meublés de tourisme : le contrôle de proportionnalité précisé par le Conseil d’État
Par une décision du 11 juin 2026 (n° 504736, Communauté d’agglomération du Pays basque), le Conseil d’État précise l’office du juge administratif face aux règlements locaux encadrant les meublés de tourisme. Une décision de méthode plus que de rupture, mais qui offre une grille de lecture précieuse aux collectivités comme aux professionnels de l’immobilier, alors que ces dispositifs se multiplient dans les zones tendues.
Les faits : un règlement contesté au Pays basque
En 2022, la Communauté d’agglomération du Pays basque adopte un règlement encadrant, sur 24 de ses 158 communes membres, les autorisations de changement d’usage applicables aux locations de meublés de tourisme. Le dispositif est assorti d’une obligation de compensation : transformer un local d’habitation en meublé touristique suppose de restituer, en contrepartie, une surface équivalente au marché du logement.
Le règlement est contesté par plusieurs organisations professionnelles de l’immobilier ainsi que par un syndicat de loueurs, qui y voient une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre et au droit de propriété.
Ce que confirme le Conseil d’État : un double contrôle
Le juge administratif doit exercer un contrôle en deux temps sur ces réglementations locales.
1. LA NÉCESSITÉ
La réglementation doit répondre à une raison impérieuse d’intérêt général — ici, la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée. Celle-ci s’établit par un faisceau d’indices convergents : taux de vacance, niveau des loyers, ralentissement de la construction, demande de logement social, mais aussi rentabilité et volume des annonces de location touristique, dont l’incidence sur le marché locatif classique n’est pas jugée inopérante.
2. LA PROPORTIONNALITÉ
La mesure ne doit pas excéder ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif. Le Conseil d’État valide ici un dispositif qui préserve la location de la résidence principale (dans la limite de 120 jours par an), exclut certaines locations dites « mixtes » du champ de la compensation, et permet de satisfaire à celle-ci par l’achat de « droits de commercialité ».
Le juge doit vérifier que la réglementation du changement d’usage répond à une raison impérieuse d’intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements, et que les mesures qu’elle édicte n’excèdent pas ce qui est nécessaire pour atteindre cet objectif.— CE, 11 juin 2026, n° 504736, Cne d’agglomération du Pays basque
Le point qui mérite l’attention
La cour administrative d’appel de Bordeaux avait annulé une partie du règlement, au motif qu’il réservait aux seules personnes physiques le régime dérogatoire applicable aux locations mixtes (étudiants l’année, touristes l’été) — y voyant une rupture d’égalité.
Le Conseil d’État censure ce raisonnement : à la date des délibérations attaquées, cette différence de traitement résultait directement des termes de la loi elle-même, sans que son inconstitutionnalité ou son inconventionnalité n’ait été soulevée devant les juges du fond. Les affaires sont renvoyées, sur ce point, à la cour de Bordeaux.
Précision utile : la loi du 19 novembre 2024 a depuis étendu ce régime dérogatoire aux personnes morales — ce qui ne remet pas en cause la solution retenue ici, propre à la version antérieure du texte.
En pratique
Pour toute collectivité qui élabore un règlement de changement d’usage, la justification doit s’appuyer sur des données chiffrées et convergentes : taux de vacance, tension locative, volume des annonces touristiques. L’architecture de compensation doit rester lisible et non discriminatoire : disponibilité effective des droits de commercialité, conditions transparentes et accessibles.
Pour tout opérateur qui conteste un tel dispositif, le contentieux se joue désormais moins sur le principe que sur la solidité de la démonstration factuelle de la collectivité et sur la lisibilité du mécanisme de compensation.
À retenir
- Double contrôle — nécessité (raison impérieuse d’intérêt général) et proportionnalité de la mesure.
- Faisceau d’indices — la pénurie de logements s’établit par des données chiffrées convergentes.
- Compensation validée — résidence principale préservée, droits de commercialité, locations mixtes exclues.
- Égalité — la distinction personnes physiques / morales tenait à la loi, corrigée depuis novembre 2024.
Le cabinet TEJAS Avocats accompagne collectivités, opérateurs et investisseurs sur l’ensemble des problématiques de changement d’usage et de régulation des meublés de tourisme : élaboration des règlements, contentieux administratif et stratégie de compensation. Contact : contact@tejas-avocats.com — 01 87 44 85 66.