Local commercial en copropriété : céder, louer, exploiter sans angle mort

Par Solène BERNARD, avocat associé

Un local commercial situé dans un immeuble en copropriété relève de deux corps de règles qui s’ignorent souvent : celles du droit des affaires (bail commercial, fonds de commerce, sociétés) et celles du statut de la copropriété.

Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les décisions d’assemblée générale sont pourtant décisifs. Ils conditionnent la valeur d’un fonds, la sécurité d’une acquisition et l’exploitation même du local.

Plusieurs décisions récentes de la Cour de cassation l’illustrent, à chaque étape de la vie d’un local commercial : sa cession, la conclusion du bail et son exécution.

L’essentiel

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont des pièces d’information à part entière, que le notaire doit exploiter lors de la vente d’un lot.
La liste légale des documents à remettre à l’acquéreur ne vise que les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, et la vente d’un lot. Elle ne joue ni pour une copropriété purement tertiaire ni pour une cession de parts sociales.
Le découpage en lots peut écarter le droit de préférence du locataire, notamment lorsque la vente porte aussi sur un lot non loué.
Une contrainte de copropriété qui gêne l’exploitation n’engage le cédant d’un fonds ou de parts que si l’acquéreur prouve qu’elle était déterminante de son consentement.
Les travaux du preneur qui affectent les parties communes supposent une autorisation de l’assemblée générale, à anticiper dès la négociation du bail.
Les obligations nouvelles imposées au bailleur copropriétaire peuvent peser sur la fixation du loyer renouvelé.

I. Céder : le lot, le fonds ou les parts

A. La vente d’un lot : lire le règlement comme une pièce d’audit

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division renseignent sur l’histoire de l’immeuble. La première chambre civile a tiré, en mai 2026, les conséquences de ce qu’ils révèlent.

Dans cette affaire, ces documents mentionnaient qu’une activité industrielle avait été anciennement exercée dans l’emprise de l’immeuble. Le notaire s’était borné à consulter les bases environnementales publiques, alors qu’une blanchisserie-teinturerie relevant du régime de l’autorisation y avait été exploitée sans jamais être régularisée. La vente a été résolue et le notaire condamné.

La Cour rappelle que le notaire « est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur et qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse ». Ayant connaissance du passé industriel par le règlement de copropriété, il aurait dû interroger l’autorité chargée de la police des installations classées.

Cass. 1^re civ., 28 mai 2026, n° 24-16.354, publié au Bulletin

L’enseignement dépasse la responsabilité notariale. Pour l’acquéreur d’un local commercial, le règlement de copropriété doit être lu comme une pièce d’audit, au même titre que les diagnostics.

Le cadre légal ne suffit pas toujours. L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, qui impose la remise du règlement, des procès-verbaux d’assemblée et des informations financières dès la promesse, ne vise que la vente d’un lot ou la cession d’un droit réel sur un lot, dans un immeuble « à usage total ou partiel d’habitation ». Dans une copropriété purement tertiaire, ces documents doivent être obtenus et garantis par la voie contractuelle.

B. Le droit de préférence du locataire : le découpage en lots compte

L’article L. 145-46-1 du code de commerce ouvre au locataire un droit de préférence en cas de vente du local loué. Son application dépend largement de la structure de la copropriété.

La troisième chambre civile a jugé que le locataire n’en bénéficie pas lorsque la vente porte, outre les lots loués, sur un lot qui ne l’est pas : le locataire « ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu ».

Cass. 3^e civ., 6 novembre 2025, n° 23-21.442, publié au Bulletin

Le même texte écarte le droit de préférence en cas de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Depuis la loi du 26 mai 2026, il exclut aussi les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts. Nous avons consacré à ce droit un article détaillé.

C. La cession d’un fonds ou de parts sociales : rendre la contrainte déterminante

L’acquéreur d’un fonds ou des parts de la société qui l’exploite achète une exploitation. Il n’achète pas l’immeuble, mais il en subit les règles.

Un acquéreur des parts d’une société de restauration rapide reprochait au cédant de lui avoir caché les restrictions du règlement de copropriété et l’opposition des copropriétaires à l’installation d’un système d’extraction. Il a perdu.

La chambre commerciale rappelle que le devoir d’information précontractuelle « ne porte que sur les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties, et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie ». Faute de démontrer que la possibilité de faire de la friture était déterminante, l’acquéreur ne pouvait rien réclamer.

Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948, publié au Bulletin

La leçon est contractuelle. L’acquéreur doit faire entrer dans le champ du contrat ce qui est essentiel à son exploitation : conformité de l’activité au règlement de copropriété, autorisations d’assemblée obtenues pour l’extraction ou l’enseigne, absence de procédure du syndicat. Une déclaration expresse du cédant, assortie d’une garantie, vaut mieux qu’un procès sur le dol.

La question se pose dans les mêmes termes pour la cession des parts d’une société civile immobilière propriétaire de lots. Selon nous, une telle cession n’est pas une vente de lot au sens de l’article L. 721-2, de sorte que l’acquéreur ne bénéficie d’aucune remise obligatoire de documents. L’audit de la copropriété et la garantie d’actif et de passif doivent en tenir lieu.

II. Louer : conclure le bail commercial dans un immeuble en copropriété

La destination du bail doit être compatible avec la destination de l’immeuble et les clauses du règlement de copropriété. Un bail qui autorise une activité que le règlement interdit expose le bailleur et le preneur à l’action du syndicat, et l’exploitation à un arrêt.

Les aménagements du preneur appellent la même vigilance. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Une gaine d’extraction, une enseigne en façade ou une ouverture sur rue relèvent souvent de ce régime. Seul le bailleur, copropriétaire, peut solliciter l’autorisation. Le bail doit donc organiser la démarche, son calendrier et les conséquences d’un refus (condition suspensive, faculté de résiliation, franchise de loyer).

La troisième chambre civile a jugé récemment que le bailleur ne se libère pas de ses obligations envers son locataire en saisissant le syndic. Nous avons commenté cet arrêt dans un article dédié.

Les charges, enfin, doivent être pensées en fonction de la copropriété. L’inventaire exigé par l’article L. 145-40-2 du code de commerce gagne à refléter la répartition des charges de copropriété, et l’état récapitulatif annuel est dû, pour les immeubles en copropriété, dans les trois mois de la reddition des charges de copropriété (article R. 145-36).

La sanction d’un retard est limitée. Le bailleur qui communique tardivement cet état « n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles ».

Cass. 3^e civ., 29 janvier 2026, n° 24-16.270, publié au Bulletin

III. Exploiter : la copropriété pendant la vie du bail

A. Le loyer de renouvellement et les obligations du copropriétaire

Les obligations que la loi impose au bailleur en sa qualité de copropriétaire peuvent influer sur le loyer du bail renouvelé.

La troisième chambre civile l’a jugé pour l’obligation d’assurance de responsabilité civile du copropriétaire non occupant, créée en 2014 et figurant à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon la Cour, « la création, au cours du bail expiré, d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail commercial », peu important que l’assurance ait été volontairement souscrite auparavant.

Cass. 3^e civ., 23 janvier 2025, n° 23-14.887, publié au Bulletin

Dans cette affaire, l’accroissement cumulé des charges légales du bailleur a justifié le déplafonnement du loyer. Selon nous, d’autres obligations nouvelles issues du droit de la copropriété pourraient être invoquées sur le même fondement, sous réserve qu’elles pèsent réellement sur le bailleur et ne soient pas refacturées au preneur.

B. Les résidences gérées : bail commercial et syndicat des copropriétaires

Les résidences de tourisme, étudiantes ou seniors placées sous le statut de la copropriété cumulent les deux régimes. Chaque copropriétaire consent un bail commercial à l’exploitant, tandis que le syndicat conserve ses prérogatives sur les parties communes.

Dans une résidence de tourisme, les baux subrogeaient l’exploitant dans les droits des copropriétaires contre les constructeurs. La troisième chambre civile a jugé que cette clause, consentie par des copropriétaires qui ne peuvent transmettre plus de droits qu’ils n’en ont, ne prive pas le syndicat de sa qualité à agir pour obtenir la réparation des dommages affectant les parties communes.

Cass. 3^e civ., 22 mai 2025, n° 23-19.544, publié au Bulletin

Pour l’exploitant, la clause de subrogation ne suffit donc pas à maîtriser les actions en matière de désordres. Les recours doivent être coordonnés avec le syndicat, dès l’apparition des désordres.

IV. Ce que nous en retenons

Ces décisions ont un point commun : chacune se situe à la frontière de deux matières. Elles invitent à traiter ces opérations sans cloisonner les compétences.

Le rédacteur d’une cession doit lire le règlement de copropriété. Celui d’un bail commercial doit connaître les règles de l’assemblée générale. Celui qui conseille un exploitant doit articuler ses baux avec les prérogatives du syndicat.

Pour les acquéreurs d’un local, d’un fonds ou de parts

Obtenir le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et les procès-verbaux d’assemblée générale, même lorsque la loi ne l’impose pas (copropriété tertiaire, cession de parts).
Lire ces documents comme des pièces d’audit : destination de l’immeuble, activités interdites, passé industriel, procédures en cours, travaux votés.
Faire de la compatibilité de l’activité avec la copropriété une condition expresse de la cession, assortie de déclarations et de garanties du cédant.

Pour les bailleurs et les preneurs

Vérifier la compatibilité de la destination du bail avec le règlement de copropriété avant la signature.
Organiser dans le bail les demandes d’autorisation à l’assemblée générale et les conséquences d’un refus.
Calquer l’inventaire des charges et le calendrier de régularisation sur le fonctionnement de la copropriété.
Recenser, avant le renouvellement, les obligations légales nouvelles supportées par le bailleur au titre de la copropriété.

Pour les exploitants de résidences gérées

Ne pas se reposer sur une clause de subrogation pour les actions contre les constructeurs, et coordonner les recours avec le syndicat des copropriétaires.

Local commercial en copropriété : questions fréquentes

Le règlement de copropriété peut-il interdire l’activité prévue au bail commercial ?

Oui. Le règlement peut restreindre les activités autorisées, dans la limite de la destination de l’immeuble. Une activité contraire expose le preneur à l’action du syndicat, et le bailleur à la mise en cause de son obligation de délivrance.

Le locataire peut-il installer une extraction ou une enseigne sans l’accord de la copropriété ?

Non, lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. L’autorisation de l’assemblée générale est alors nécessaire, et seul le bailleur copropriétaire peut la demander.

Les documents de la copropriété doivent-ils être remis lors de la cession d’un local commercial ?

L’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation ne l’impose que pour la vente d’un lot dans un immeuble à usage total ou partiel d’habitation. Dans les autres cas, et notamment pour une cession de parts sociales, il appartient à l’acquéreur de les exiger contractuellement.

Le locataire a-t-il un droit de préférence en cas de vente de plusieurs lots ?

Pas lorsque le local loué ne constitue qu’une partie de l’ensemble vendu, par exemple si la vente inclut un lot non loué. Le droit de préférence est également écarté pour les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, pour les mutations postérieures à la loi du 26 mai 2026.

Dans une résidence gérée, qui agit contre les constructeurs ?

Le syndicat des copropriétaires conserve sa qualité à agir pour les dommages affectant les parties communes, même si les baux commerciaux subrogent l’exploitant dans les droits des copropriétaires.

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