Démolition d’une construction irrégulière : le voisin et la commune ne jouent pas avec les mêmes règles

Construction édifiée sur un permis annulé ou sans autorisation : selon que la démolition est demandée par le voisin ou par la commune, le juge n’exerce pas le même office. Analyse des arrêts des 18 juin et 1er octobre 2026.

Par Bruno BASSET et Fabien MACAGNO, avocats associés, docteurs en droit

La démolition des constructions irrégulières, lorsqu’elle est demandée par un voisin, ne dépend pas de la gravité de son préjudice. Le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a jugé au visa de l’article L. 480-13, 1°, du code de l’urbanisme :

« L’action en démolition prévue par ce texte a pour objet de réparer ce préjudice personnel par la cessation de la situation illicite qui le cause. Il en découle que le juge qui retient l’existence d’un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d’ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin

Elle a ainsi censuré la cour d’appel de Nîmes qui avait refusé de faire démolir un abri voiture en considérant comme limitées l’aggravation des vues et la perte d’ensoleillement subies par les voisins.

Le 18 juin 2026, la même chambre s’est prononcée sur l’action de la commune, fondée sur l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme. Elle a jugé que la démolition n’est possible que si aucune mise en conformité acceptée par le propriétaire ne peut être ordonnée (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin).

Les deux arrêts ne se contredisent pas. Ils procèdent de deux logiques distinctes. Tout dépend de qui demande la démolition : le voisin, qui invoque un préjudice personnel, ou la collectivité, qui agit dans l’intérêt général. En revanche, cette ligne de partage ne tient pas à la nature de l’irrégularité. Que la construction ait été édifiée sur un permis ultérieurement annulé (article L. 480-13) ou sans permis (article 1240 du code civil), l’action du voisin, ouverte plus largement à tout tiers justifiant d’un préjudice personnel, tend à la réparation de ce préjudice, quand celle de la commune (article L. 480-14) poursuit le respect de la règle d’urbanisme.

Nous en dressons ici l’état, sous trois angles : (i) les conditions de l’action du voisin, (ii) l’office du juge une fois ces conditions réunies, et (iii) la place de la mise en conformité.

L’essentiel

  • Le voisin peut obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis de construire, si ce permis a été annulé par le juge administratif et si la construction se situe dans l’une des zones protégées énumérées par la loi. Il doit agir dans les deux ans.
  • Il doit prouver un préjudice personnel causé par la violation de la règle d’urbanisme, et non par la seule présence de la construction.
  • La gravité de ce préjudice est indifférente. Le juge est tenu d’ordonner la démolition, même pour une perte d’ensoleillement limitée.
  • La démolition se limite à ce qui suffit pour rendre la construction conforme à la règle méconnue. Elle n’est pas forcément totale.
  • Saisi par la commune, le juge doit d’abord rechercher si une mise en conformité acceptée par le propriétaire est possible. La démolition devient subsidiaire.
  • Face au voisin, une régularisation acquise au jour où le juge statue fait obstacle à la démolition.

I. L’action du voisin : des conditions strictes

A. Un permis annulé et une construction située dans une zone protégée

La troisième chambre civile rappelle d’abord le cadre légal :

« Selon ce texte, lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et, sauf si le tribunal est saisi par le représentant de l’Etat dans le département sur le fondement du second alinéa de l’article L. 600-6, si la construction est située dans l’une des zones limitativement énumérées. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin

Deux conditions cumulatives s’imposent donc. (i) Le juge administratif doit avoir annulé le permis pour excès de pouvoir. (ii) La construction doit se situer dans l’une des zones énumérées aux a) à n) de l’article L. 480-13, 1°.

Ces zones couvrent notamment les espaces remarquables du littoral et de la montagne, la bande littorale de cent mètres, les cœurs des parcs nationaux, les réserves naturelles, les sites inscrits ou classés et les sites Natura 2000.

S’y ajoutent certaines zones des plans de prévention des risques, les sites patrimoniaux remarquables, les abords des monuments historiques et les secteurs protégés par le plan local d’urbanisme.

La seule situation de la construction dans l’une de ces zones suffit. Le voisin n’a pas à démontrer la violation du régime de protection propre à la zone. La troisième chambre civile l’a jugé en 2023 :

« Il résulte de ce texte que la condamnation à démolir une construction édifiée en méconnaissance d’une règle d’urbanisme ou d’une servitude d’utilité publique et dont le permis de construire a été annulé est subordonnée à la seule localisation géographique de la construction à l’intérieur de l’une des zones visées, sans qu’il soit nécessaire que la construction ait été édifiée en violation du régime particulier de protection propre à cette zone. »

Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778, publié au Bulletin

Le délai est bref. Le voisin doit agir dans les deux ans qui suivent la décision devenue définitive de la juridiction administrative.

Seul le préfet échappe à la condition de zone. Il doit toutefois avoir lui-même obtenu l’annulation du permis, sur déféré, pour un motif non susceptible de régularisation. L’article L. 600-6 du code de l’urbanisme dispose :

« Lorsque la juridiction administrative, saisie d’un déféré préfectoral, a annulé par une décision devenue définitive un permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation, le représentant de l’Etat dans le département peut engager une action civile en vue de la démolition de la construction dans les conditions et délais définis par le 1° de l’article L. 480-13. Le représentant de l’Etat dans le département peut également engager cette action lorsque la construction n’est pas située dans les zones mentionnées aux a à n du même 1°. »

B. Un préjudice personnel causé par la violation de la règle

La troisième chambre civile rappelle ensuite l’exigence d’un lien direct entre le préjudice et la règle violée :

« La condamnation à démolir susceptible d’être prononcée par le juge judiciaire sur le fondement de ce texte exige du demandeur à l’action qu’il démontre subir un préjudice personnel en lien de causalité directe, non avec la seule présence de la construction ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les servitudes d’utilité publique, mais avec la violation de ces règles ou servitudes méconnues. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin

Elle reprend ainsi une solution constante. Elle l’avait énoncée dès 1982 (Cass. 3e civ., 23 novembre 1982, n° 81-14.817, publié au Bulletin) et réaffirmée en 2023 (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778, publié au Bulletin), avant de la rappeler en 2024 pour refuser de transmettre au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 24-10.256, QPC, publié au Bulletin).

En l’espèce, le permis de construire datait de 2008. Le juge administratif l’avait annulé. L’abri voiture méconnaissait la servitude non altius tollendi prévue par le plan d’occupation des sols.

Cette hauteur excédentaire aggravait les vues sur le fonds voisin. Elle le privait aussi d’une partie de son ensoleillement. Le préjudice découlait donc bien de la violation de la règle de hauteur.

II. Les conditions réunies, une démolition qui s’impose

A. L’indifférence du degré de gravité du préjudice

La cour d’appel de Nîmes avait certes constaté une aggravation des vues, mais l’avait jugée limitée à environ un mètre d’angle de vue supplémentaire.

Elle avait aussi constaté la perte d’ensoleillement, tout en précisant que celle-ci ne visait qu’une annexe de 11 m², de mars à novembre, pendant deux heures et demie par jour au plus. De l’ensemble, elle en avait déduit que le préjudice n’était pas suffisamment significatif.

La Cour de cassation casse l’arrêt.

Sur les vues, elle juge :

« En statuant ainsi, après avoir retenu que la construction de l’abri voiture avait entraîné une aggravation des vues existantes sur le fonds de M. et Mme [P], ce dont il résultait que la méconnaissance de la servitude non altius tollendi prévue par le plan d’occupation des sols de la commune ayant justifié l’annulation du permis de construire leur causait un préjudice, au motif inopérant tenant au caractère limité d’une telle aggravation au regard des vues préexistantes et des modalités d’usage et de fréquentation de la terrasse de cet ouvrage, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin, § 10

Sur l’ensoleillement, elle juge de même :

« En statuant ainsi, après avoir retenu que la construction de l’abri voiture avait entraîné une perte d’ensoleillement et de luminosité pour la construction annexe de M. et Mme [P] pendant une certaine durée entre le mois de mars et le mois de novembre, ce dont il résultait que la méconnaissance de la servitude non altius tollendi prévue par le plan d’occupation des sols de la commune ayant justifié l’annulation du permis de construire leur causait un préjudice, au motif inopérant que ce préjudice n’était pas suffisamment significatif, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin, § 17

Le résultat n’est pourtant pas nouveau.

Dès 1998, la troisième chambre civile refusait d’écarter la démolition en raison de ses inconvénients :

« Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que le préjudice causé à M. Y… du fait des nuisances phoniques et de la perte d’ensoleillement dues à l’édifice de M. Z… est dû essentiellement à l’existence même de cette construction, et que la démolition de cette dernière entraînerait des inconvénients sociaux ; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait relevé que le permis de construire autorisant la construction avait été annulé pour illégalité, que M. Y… avait subi un préjudice tenant à des nuisances phoniques d’intensité importante, et à un défaut d’ensoleillement affectant sept pièces de la maison, et que ces nuisances étaient imputables partiellement à la violation de la règle d’urbanisme, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

Cass. 3e civ., 30 septembre 1998, n° 96-19.771, Bull. 1998, III, n° 185

Un lien seulement partiel entre les nuisances et la violation de la règle suffisait donc déjà.

En 2001, elle approuvait une cour d’appel d’avoir écarté toute exigence de gravité :

« Attendu qu’ayant exactement relevé qu’il n’est pas nécessaire, dès lors que le caractère illicite d’une construction est établi, que le préjudice qu’elle entraîne présente un caractère manifestement excessif pour qu’il y ait lieu à réparation et que la notion de trouble anormal de voisinage n’avait pas à être prise en compte dans le litige, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a constaté qu’il ne pouvait être mis un terme à la situation illicite sans procéder à la démolition intégrale de la construction édifiée en exécution du permis annulé et souverainement apprécié le montant de la réparation des préjudices subis par les époux X… depuis la réalisation de cette construction. »

Cass. 3e civ., 3 avril 2001, n° 99-11.570

En 2003, elle refusait qu’on substitue des dommages-intérêts à la démolition :

« Attendu que pour débouter M. Y… de sa demande, l’arrêt, après avoir relevé que celui-ci avait subi un préjudice personnel en relation directe avec la violation de la règle d’urbanisme, retient, par motifs adoptés que compte tenu de la nature et de l’ampleur des préjudices subis par M. Y…, ceux-ci seront justement réparés par l’allocation de dommages-intérêts ; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé. »

Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, n° 02-12.533

En 2024, enfin, elle a écarté tout contrôle de proportionnalité au regard du coût de la démolition. La construction n’avait pas été édifiée sur un permis annulé, mais en méconnaissance des prescriptions du permis. La troisième chambre civile a statué en application de l’article 1240 du code civil et du principe de la réparation intégrale :

« En application de l’article 1382, devenu 1240, du code civil et du principe de la réparation intégrale, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, de sorte que la victime doit être indemnisée sans perte ni profit. Il en résulte que le juge du fond, statuant en matière extra-contractuelle, ne peut apprécier la réparation due à la victime au regard du caractère disproportionné de son coût pour le responsable du dommage. »

Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132, publié au Bulletin

L’arrêt du 1er octobre 2026 érige donc en principe ce que la troisième chambre civile admettait déjà.

B. Un fondement propre à l’article L. 480-13

L’apport principal tient au fondement.

Le pourvoi invoquait l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme et l’article 1240 du code civil. La troisième chambre civile visait elle-même ces deux textes en 2023 (Cass. 3e civ., 11 janvier 2023, n° 21-19.778, publié au Bulletin). Le 1er octobre 2026, elle vise le seul article L. 480-13, 1°.

Le changement est encore plus net au regard des arrêts de 1998 et de 2003. Ils étaient rendus au seul visa de l’article 1143 ancien du code civil, aujourd’hui abrogé. La Cour y rappelait :

« Attendu que le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait par contravention à l’engagement du débiteur soit détruit. »

Cass. 3e civ., 24 septembre 2003, n° 02-12.533

La troisième chambre civile définit désormais l’action par sa fonction propre :

« L’action en démolition prévue par ce texte a pour objet de réparer ce préjudice personnel par la cessation de la situation illicite qui le cause. »

Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, n° 24-14.709, publié au Bulletin, § 7

Elle ne reprend ni l’article 1143 ancien, ni le principe de la réparation intégrale.

Selon nous, ce fondement explique l’indifférence de la gravité. La démolition ne mesure pas un dommage. Elle met fin à l’illicéité qui le cause. Dès lors que le préjudice existe, son ampleur est sans incidence.

C. Une démolition mesurée à la règle méconnue

Le juge ordonne la démolition « dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d’urbanisme méconnue ». La démolition n’est donc pas forcément totale.

L’arrêt du 4 avril 2024 en donnait déjà une illustration, en droit commun. La Cour y a approuvé une démolition limitée à la partie de la construction qui excédait les hauteurs autorisées par le permis modificatif :

« Ayant ainsi caractérisé un préjudice résultant directement de la non-conformité de la construction aux prescriptions d’un permis de construire, la cour d’appel a pu en déduire que la démolition de la construction dans les limites des prescriptions du permis de construire modificatif devait être ordonnée. »

Cass. 3e civ., 4 avril 2024, n° 22-21.132, publié au Bulletin

Selon nous, la même logique vaut ici. La règle violée portait sur la hauteur. La mise en conformité pourrait donc se limiter à l’écrêtement de la partie excédentaire. La cour d’appel d’Aix-en-Provence, désignée comme cour de renvoi, en fixera l’étendue.

L’arrêt réserve enfin le cas où la démolition est impossible, sans en préciser les contours.

Selon nous, la réserve vise d’abord l’impossibilité matérielle : la partie irrégulière ne peut être supprimée sans compromettre la solidité ou l’existence même de la partie conforme de l’ouvrage. Une lecture plus large réintroduirait le contrôle de proportionnalité que la troisième chambre civile écarte.

III. La mise en conformité : deux régimes distincts

A. Face à la commune : une démolition subsidiaire

L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme dispose :

« La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. »

Article L. 480-14 du code de l’urbanisme

Le Conseil constitutionnel a déclaré ce texte conforme à la Constitution, sous une réserve. L’action de la commune est justifiée, selon lui, par l’intérêt général qui s’attache au respect des règles d’urbanisme. Mais ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d’un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l’article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».

Cons. const., 31 juillet 2020, n° 2020-853 QPC

Le 18 juin 2026, la troisième chambre civile en tire la conséquence :

« Il en résulte que la démolition ou la remise dans son état d’origine d’un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d’urbanisme et qu’il appartient au juge, saisi d’une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d’office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire. »

Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin, § 6

Dans cette affaire, une société civile immobilière avait exhaussé le sol de ses parcelles. Elle n’avait déposé aucune déclaration préalable. La cour d’appel de Chambéry avait ordonné la remise en état pour ce seul motif.

La troisième chambre civile casse :

« En se déterminant ainsi, sans rechercher, au besoin d’office, si l’exhaussement réalisé pouvait faire l’objet d’une mise en conformité aux règles d’urbanisme, acceptée par le propriétaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. »

Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342, publié au Bulletin, § 8

B. Face au voisin : la régularisation acquise, et non la simple possibilité

L’action du voisin n’ignore pas pour autant la régularisation. La troisième chambre civile juge en effet :

« Il relève de l’office du juge judiciaire saisi d’une demande de démolition sur le fondement de ce texte, de vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire, et, le cas échéant, si celui-ci n’a pas régularisé la situation au regard de celles qui lui sont désormais applicables. »

Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 24-10.256, publié au Bulletin, § 14

Elle reprenait la solution énoncée un an plus tôt dans la même affaire, à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité (Cass. 3e civ., 25 avril 2024, n° 24-10.256, QPC, publié au Bulletin).

Elle a ainsi rejeté la demande de démolition d’un parc éolien, formée par des associations de protection des paysages. Son permis avait été annulé pour insuffisance de l’étude d’impact. Mais, au jour où la cour d’appel avait statué, le parc était dispensé de permis de construire. La règle méconnue ne lui était donc plus opposable.

L’arrêt du 1er octobre 2026 suit la même logique. Il apprécie le préjudice au jour où le juge statue. Une régularisation obtenue avant cette date fait donc disparaître l’illicéité. Avec elle disparaît le fondement de la démolition.

La différence avec l’action de la commune tient à la simple possibilité de régulariser. Face à la commune, le juge doit rechercher d’office si une mise en conformité est possible et acceptée. Face au voisin, il est tenu d’ordonner la démolition dès que le préjudice existe, sauf impossibilité.

Selon nous, la réserve du Conseil constitutionnel vise l’action d’intérêt général de l’article L. 480-14. Elle ne se transpose pas d’elle-même à l’action du voisin, qui répare un préjudice personnel.

IV. Deux régimes, une asymétrie

La jurisprudence distingue clairement l’office du juge selon que l’action est exercée par la commune ou par le voisin : recherche d’office d’une mise en conformité possible et acceptée dans le premier cas, démolition de principe dès lors qu’un préjudice personnel est établi dans le second, sauf impossibilité ou régularisation acquise au jour où le juge statue. 

Deux observations :

D’abord, ce régime soulève un paradoxe. Le propriétaire qui a construit sur la foi d’un permis, ultérieurement annulé, est plus exposé face au voisin que le constructeur sans autorisation ne l’est face à la commune : la protection tirée de la réserve d’interprétation du Conseil constitutionnel bénéficie ainsi à l’auteur de l’irrégularité la plus grave, dès lors que l’action est exercée par la collectivité. Certes, la condition liée au zonage et celle liée à l’annulation du permis par le juge de l’excès de pouvoir tempèrent ce déséquilibre.

Ensuite, le filtre posé par la jurisprudence est, à ce stade, strictement limité à la régularisation effectivement intervenue : une régularisation seulement possible mais non encore obtenue ne fait pas obstacle à la démolition dans le cadre de l’action du voisin fondée sur l’article L. 480‑13. 

Reste dès lors ouverte la question de l’effet d’un permis de régularisation délivré après une décision définitive de démolition, que la régularisation ait été juridiquement possible dès le jour où le juge a statué, sans que le propriétaire ait encore obtenu le permis, ou qu’elle n’ait été rendue possible que par une évolution ultérieure, plus favorable, de la réglementation d’urbanisme locale : ni la Cour de cassation ni le législateur n’ont, à ce stade, fixé clairement si et comment une telle régularisation pourrait neutraliser l’exécution de la démolition ordonnée au profit du voisin.

V. Ce que nous en retenons

Pour les propriétaires et les constructeurs

La condition de zone reste la première ligne de défense. Hors des zones énumérées, et sauf action du préfet, le voisin ne peut obtenir la démolition d’une construction édifiée conformément à un permis, même annulé.

En zone protégée, plaider la faible ampleur du préjudice ne sert plus à rien.

La défense doit porter sur le lien entre le préjudice et la règle violée. Elle doit aussi discuter l’étendue de la démolition nécessaire. Surtout, le propriétaire a intérêt à obtenir la régularisation avant que le juge statue, lorsque les règles désormais applicables le permettent.

Pour les voisins

Le voisin doit d’abord vérifier que la construction se situe dans une zone protégée. Il doit agir dans les deux ans de la décision administrative définitive.

Il doit ensuite prouver un préjudice né de la violation de la règle elle-même, et non de la seule présence de la construction. Ce préjudice peut être modeste. Une perte d’ensoleillement de deux heures et demie par jour au plus, sur une annexe, a suffi.

Pour les collectivités

La commune qui agit sur le fondement de l’article L. 480-14 doit anticiper le débat sur la mise en conformité. Le juge vérifiera d’office si une mesure moins radicale, acceptée par le propriétaire, suffit. La démolition n’intervient qu’à défaut.

Questions fréquentes

Mon voisin peut-il faire démolir ma maison si mon permis de construire a été annulé ?

Oui, mais à des conditions strictes. Le permis doit avoir été annulé par le juge administratif. La construction doit se situer dans l’une des zones protégées énumérées par l’article L. 480-13, 1°, du code de l’urbanisme. Le voisin doit agir dans les deux ans de la décision administrative définitive.

Un préjudice minime suffit-il pour obtenir la démolition ?

Oui. La Cour de cassation l’a affirmé en principe le 1er octobre 2026 : la gravité du préjudice est indifférente. Le voisin doit seulement prouver un préjudice personnel causé par la violation de la règle d’urbanisme. Une aggravation limitée des vues ou une perte d’ensoleillement de quelques heures par jour suffit.

Le juge peut-il refuser la démolition parce qu’elle coûterait trop cher ?

Non. La Cour de cassation refuse, en droit commun de la responsabilité, de mettre en balance la démolition et son coût pour le propriétaire. Elle refuse aussi de remplacer la démolition par des dommages-intérêts. Reste, le cas échéant, le contrôle de proportionnalité au regard du droit au respect du domicile garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme, que le juge exerce lorsqu’il ordonne la démolition à la demande d’une commune (Cass. 3e civ., 25 juin 2026, n° 22-13.550, publié au Bulletin).

La démolition est-elle forcément totale ?

Non. Le juge ordonne la démolition dans la mesure de ce qui suffit pour rendre la construction conforme à la règle violée. Si la règle porte sur la hauteur, la démolition peut se limiter à la partie excédentaire.

Une régularisation permet-elle d’éviter la démolition ?

Oui, si elle est acquise au jour où le juge statue. Le juge doit vérifier si la règle violée est toujours applicable et si le propriétaire a régularisé. Face à la commune, il doit en outre rechercher d’office si une mise en conformité acceptée par le propriétaire est possible.

Qui peut demander la démolition d’une construction irrégulière ?

Le voisin qui subit un préjudice personnel, sur le fondement de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme. Le préfet, sur le fondement de l’article L. 600-6, sans condition de zone, lorsque le permis a été annulé sur son déféré. La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent, sur le fondement de l’article L. 480-14.

Dans quel délai faut-il agir ?

Le voisin dispose de deux ans à compter de la décision définitive du juge administratif. La commune dispose de dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

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