By Cyril TORLAND

Veille jurisprudentielle, baux commerciaux, 1er semestre 2026

Dix arrêts de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, tous publiés au Bulletin — champ d’application du statut, droit de préférence, congé et indemnité d’éviction, charges récupérables.

Périmètre de la veille & sommaire

Veille du premier semestre 2026 — prescription de l’indemnité d’éviction, droit de préférence du locataire, champ d’application du statut, charges récupérables. Dix décisions publiées au Bulletin, reproduites dans leurs termes, commentées, et assorties pour chacune d’un point pratique à l’attention des bailleurs comme des preneurs.

Note liminaire : Les dix décisions commentées ci-après ont été rendues entre le 29 janvier et le 25 juin 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation ; toutes sont publiées au Bulletin. Chaque numéro de pourvoi renvoie au texte intégral de la décision sur Légifrance. Les extraits reproduits le sont dans les termes de l’arrêt.

Ce que retient le semestre

EDITORIAL

Le premier semestre 2026 a été marqué par plusieurs précisions notables rendues par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, sur la prescription de l’indemnité d’éviction, le régime du droit de préférence du locataire et le champ d’application du statut.

Trois lignes de force se dégagent. D’abord, une rigueur accrue sur les délais : la prescription biennale de l’action en paiement d’une indemnité d’éviction ne fléchit ni devant la mauvaise foi du bailleur, ni devant une expertise à laquelle le preneur ne s’est pas expressément associé.

Ensuite, une lecture stricte des exceptions : l’interposition d’une SCI, fût-elle strictement familiale, ne neutralise pas le droit de préférence du locataire ; un bail portant sur le domaine public est nul de nullité absolue, sans pour autant priver le bailleur de son indemnité d’occupation.

Enfin, deux décisions à fort rendement pratique : le transfert au preneur d’une charge incombant au bailleur minore la valeur locative, et l’obligation de délivrance, obligation continue, échappe à toute prescription tant que le manquement perdure.

10 Arrêts publiés au Bulletin

5 Thèmes couverts

6 Mois de veille — janv. à juin 2026

I. Champ d’application du statut

Cass. 3e civ.
21 mai 2026
n° 24-16.483
Cassation partielle
Domaine public

« Les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu’elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite. »

La Cour précise en outre le point de départ de la prescription quinquennale de l’action en nullité pour objet illicite : celle-ci court à compter du jour où la partie demanderesse a eu, ou aurait dû avoir, connaissance de l’illicéité de l’objet du contrat, et non de la date de conclusion de l’acte.

Elle censure par ailleurs la cour d’appel en ce qu’elle avait débouté le bailleur de sa demande d’indemnité d’occupation. Nonobstant la circonstance que le bailleur n’ait pas été propriétaire du bien, l’annulation du bail emporte restitution en valeur des prestations fournies, dont la jouissance effective d’un local.

Bon à savoir
Vous exploitez un commerce sur une dépendance du domaine public (plage, halle, port, kiosque) ? Vérifiez la nature exacte de votre titre d’occupation avant de vous croire protégé par le statut des baux commerciaux : la requalification peut anéantir rétroactivement votre bail, sans pour autant vous dispenser de payer une indemnité d’occupation pour tout le temps passé dans les locaux.

II. Vente du bien loué — droit de préférence

Article L. 145-46-1 du code de commerce

Cass. 3e civ.
5 mars 2026
n° 24-11.525
Rejet
Droit de préférence

« Ne constitue pas une [cession au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur] une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés. »

Selon l’article L. 145-46-1, alinéa 1er, du code de commerce, le propriétaire qui envisage de vendre un local commercial ou artisanal en informe le locataire, cette notification valant offre de vente. Le dernier alinéa écarte ces dispositions pour la cession au conjoint du bailleur, à un ascendant ou à un descendant. L’exception d’ordre public ne joue donc pas dès qu’une personne morale s’interpose entre le bailleur et le cessionnaire, même de composition strictement familiale : le droit de préférence du locataire est maintenu.

Bon à savoir
Preneur : si votre bailleur vend son bien à une SCI, même strictement familiale, votre droit de préférence n’est pas neutralisé. Seule une cession à une personne physique — conjoint, ascendant ou descendant du bailleur — échappe à l’article L. 145-46-1. Il en va de même faute de notification du projet de vente, qui encourt la nullité.

Cass. 3e civ.
25 juin 2026
n° 25-10.765
Cassation
Rétractation de l’offre

« Si le bailleur commercial qui envisage de vendre son local reste lié par l’offre de vente notifiée à son locataire pendant toute la durée du délai légal d’un mois laissé à ce dernier pour se prononcer, de sorte que la vente conclue avec un tiers avant l’expiration de ce délai est nulle, la rétractation dans ledit délai d’une offre non encore acceptée, motivée par la renonciation du bailleur à son projet de vendre, ne l’expose qu’à une action en réparation, exclusive de toute action en exécution forcée de la vente. »

Cet arrêt combine pour la première fois le droit commun de l’offre (articles 1113 et 1116 du code civil) et le mécanisme spécial de l’article L. 145-46-1 : le bailleur qui se rétracte avant acceptation du bénéficiaire de l’offre engage sa responsabilité extracontractuelle, mais ne peut être contraint de vendre.

Bon à savoir
Preneur destinataire d’une offre de vente : le délai d’un mois de l’article L. 145-46-1 court à votre profit, mais rien ne vous protège tant que vous n’avez pas formellement accepté l’offre. Manifestez votre acceptation sans délai : une fois celle-ci reçue par le bailleur, non seulement il ne peut plus se rétracter sans engager sa responsabilité, mais l’exécution forcée de la vente peut en outre être demandée.

Cass. 3e civ.
5 mars 2026
n° 24-19.292
Cassation
Obligation de délivrance

« Cette obligation continue du bailleur [de délivrance] est exigible pendant toute la durée du bail. Il en résulte que le locataire est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance tant que le manquement perdure, d’autre part, à obtenir la réparation des conséquences dommageables de cette inexécution sur une période de cinq ans précédant sa demande en justice. »

Cet arrêt écarte le point de départ retenu par la cour d’appel — la date de l’avenant de 2003, par lequel le locataire avait eu connaissance de la configuration de la cour litigieuse — au profit d’un régime propre aux obligations continues : l’action en exécution forcée en nature reste recevable sans limite de temps tant que le manquement à l’obligation de délivrance se poursuit.

De son côté, l’action en réparation obéit à une prescription « glissante », dont le délai de cinq ans se calcule à rebours de la date de la demande en justice, indépendamment de l’ancienneté du manquement initial.

La solution retire ainsi tout effet exonératoire à l’écoulement du temps depuis la découverte du défaut, dès lors que celui-ci n’a pas été corrigé.

Bon à savoir
Preneur : tant qu’il perdure, un défaut de délivrance ancien (cour, réserve, dépendance jamais mise à disposition) n’est pas couvert par le temps — votre action en délivrance forcée reste recevable et vous pouvez réclamer réparation sur les cinq dernières années, glissantes. En revanche, si le manquement a cessé depuis plus de cinq ans, il est définitivement couvert.

III. Renouvellement, congé et indemnité d’éviction

Cass. 3e civ.
12 février 2026
n° 24-10.578
Cassation
Prescription biennale

« Le congé délivré par le bailleur met fin au bail et le locataire qui entend demander le paiement d’une indemnité d’éviction doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné […] le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action en paiement d’une indemnité d’éviction perd son droit au maintien dans les lieux. »

La Cour ajoute, de façon nette, que la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription biennale — solution sévère, qui mérite d’être signalée tant aux bailleurs qu’aux preneurs.

Bon à savoir
Preneur bénéficiaire d’une offre d’indemnité d’éviction : n’attendez ni un chiffrage ni un geste de bonne foi de votre bailleur pour saisir le tribunal. Le délai de deux ans court dès la date d’effet du congé, sans exception ; à défaut, vous perdez l’indemnité et votre droit de rester dans les locaux.

ass. 3e civ.
12 février 2026
n° 24-18.382
Rejet
Référé-expertise

« Le locataire à bail commercial, défendeur à l’instance de référé introduite par le bailleur sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile tendant au prononcé d’une expertise judiciaire pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, ne bénéficie de l’effet suspensif de la prescription attaché à la mesure d’instruction que s’il s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter ou modifier la mission de l’expert. »

Point de vigilance procédurale essentiel : le locataire assigné en référé-expertise par le bailleur doit s’associer activement à la demande pour bénéficier de la suspension de l’article 2239 du code civil ; la simple présence aux opérations d’expertise ne suffit pas.

Notre analyse

La solution n’est pas à l’abri de la critique

Et pour cause : elle range les « protestations et réserves d’usage » émises par les locataires à bail commercial assignés dans la catégorie des défenses en justice, sans tenir compte de la spécificité de l’action engagée, dans l’intérêt premier du preneur.

Ce dernier, lorsqu’il émet des protestations et réserves d’usage, ne le fait généralement pas dans le même dessein que celles émises à l’occasion d’un référé-expertise classique : dans ce dernier cas, elles traduisent une résistance, au moins de principe, à la mesure ou aux conséquences qu’on pourrait en tirer contre lui.

Ici, à l’inverse, l’expertise avait été sollicitée par le bailleur aux seules fins de chiffrer une créance dont il avait déjà reconnu l’existence en délivrant un congé avec offre d’indemnité d’éviction : la mesure ne pouvait donc que profiter au locataire, qui n’avait ni motif ni intérêt à s’y opposer. Ses réserves ne traduisaient pas un refus de s’associer à l’expertise, mais la prudence naturelle d’une partie entendant réserver sa position tant que le rapport définitif ne lui permettait pas de chiffrer utilement sa propre demande.

En exigeant de lui, à peine de forclusion, une adhésion expresse ou une demande subsidiaire de modification de la mission — condition que ne pose pourtant pas l’article 2239 du code civil — la Cour fait peser sur le locataire la charge d’un acte de procédure dont rien, dans la configuration du litige, ne pouvait lui suggérer la nécessité. La solution revient, en somme, à sanctionner la confiance légitime que le preneur pouvait placer dans une initiative du bailleur qui allait, en apparence, dans le sens de ses propres intérêts.

On notera cependant que la portée exacte à donner à ces « protestations et réserves d’usage » n’a pas été directement soumise à la Cour de cassation dans le cadre de ce pourvoi — le moyen portait sur l’absence de reconnaissance interruptive de prescription et sur l’effet suspensif de la mesure d’instruction, non sur la qualification à retenir de ces réserves au regard de l’exigence d’association expresse à la demande d’expertise.

La question reste donc, à ce jour, ouverte : rien n’exclut qu’un pourvoi articulé précisément sur ce terrain — la portée qu’il convient de reconnaître à des réserves formulées dans un contexte où la mesure d’instruction ne pouvait, par construction, que profiter au locataire — conduise la troisième chambre civile à assouplir, ou à nuancer, l’exigence d’association expresse qu’elle vient de poser.

Bon à savoir
Preneur assigné en référé-expertise par votre bailleur pour chiffrer votre indemnité d’éviction : assortissez vos « protestations et réserves » d’usage d’une demande, même subsidiaire, tendant à vous associer à la mesure d’expertise afin de figer le délai de prescription pendant toute la durée des opérations.

Cass. 3e civ.
29 janvier 2026
n° 24-17.227
Cassation partielle
Valeur locative

« Les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Dès lors, si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation statutaire. »

Dans cette affaire, le bail mettait la taxe foncière à la charge du locataire. La cour d’appel avait fixé l’indemnité d’occupation due par le preneur sans déduire cette charge de la valeur locative, au motif que l’indemnité, de nature statutaire, devait au contraire l’intégrer.

La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa de l’article R. 145-8 du code de commerce : une charge incombant légalement au bailleur et reportée sur le locataire sans contrepartie doit venir en déduction de la valeur locative, sous peine de faire payer deux fois la même charge au preneur.

La portée de la solution dépasse largement le seul calcul de l’indemnité d’occupation statutaire de l’article L. 145-57. Le mécanisme retenu — une charge transférée sans contrepartie doit minorer la valeur locative sur laquelle elle est ensuite recalculée — est directement transposable à toute discussion sur la valeur locative servant de base à une révision de loyer, à un renouvellement, ou à une indemnité d’éviction : dans chacun de ces cas, l’article L. 145-33 renvoie aux mêmes critères, dont les obligations respectives des parties.

Concrètement, pour toute clause qui reporte sur le preneur une charge normalement supportée par le bailleur — taxe foncière, grosses réparations de l’article 606 du code civil, primes d’assurance de l’immeuble —, il convient désormais de vérifier systématiquement si ce report a été compensé par un avantage identifiable dans le bail (loyer minoré, franchise, participation aux travaux). En l’absence d’une telle contrepartie explicite, l’argument tiré de cet arrêt permet d’obtenir une minoration corrélative de la valeur locative retenue par l’expert ou par le juge.

Un point de méthode qui mérite d’être systématiquement vérifié dans toute expertise en cours portant sur la fixation d’un loyer ou d’une indemnité.

Bon à savoir
Preneur : votre bail vous fait supporter la taxe foncière sans contrepartie identifiable (loyer minoré, franchise) ? Ce transfert de charge doit se traduire par une diminution de la valeur locative retenue pour fixer votre indemnité d’occupation ou votre loyer révisé. Un point à vérifier systématiquement avant toute expertise.

IV. Résiliation et exécution du bail

Cass. 3e civ.
5 mars 2026
n° 24-15.820
Cassation partielle
Clause résolutoire

« Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. »

Confirmation et précision utile de la solution du 18 septembre 2025 (pourvoi n° 23-24.005) : l’exception d’inexécution reste recevable même en l’absence de démarche procédurale du locataire dans le délai du commandement.

Bon à savoir
Preneur visé par un commandement de payer visant la clause résolutoire : si votre bailleur manque à ses propres obligations (travaux, mise en conformité, jouissance paisible), vous pouvez opposer une exception d’inexécution — même sans avoir saisi le juge dans le mois du commandement pour demander des délais de paiement.

V. Charges récupérables

Cass. 3e civ.
29 janvier 2026
n° 24-14.982
Cassation partielle
Justificatifs

« Il [le bailleur] doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition. »

Bon à savoir
Preneur : vous avez le droit d’exiger de votre bailleur qu’il vous adresse — et non simplement qu’il tienne à votre disposition — les justificatifs détaillés des charges qu’il vous impute. Une simple mise à disposition ne suffit pas à fonder sa créance.

Cass. 3e civ.
29 janvier 2026
n° 24-16.270
Rejet
Reddition tardive

« Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles. »

Rendus le même jour, ces deux arrêts dessinent un régime cohérent : la tardiveté de la reddition ne prive pas le bailleur de son droit aux charges dès lors qu’il en justifie devant le juge — mais la justification doit être adressée au locataire qui la demande, une simple mise à disposition étant insuffisante. À défaut de justifier des charges réellement consommées (clef de répartition arrêtée comprise), le bailleur s’expose à devoir restituer au preneur les provisions versées.

Bon à savoir
Bailleur : une régularisation tardive des charges ne vous prive pas automatiquement de votre droit à remboursement, à condition de pouvoir justifier, devant le juge si nécessaire, de l’existence et du montant exact des charges réclamées — clef de répartition comprise.

VI. À retenir

  1. Délais sans indulgence : deux ans dès l’effet du congé pour l’indemnité d’éviction ; la mauvaise foi du bailleur n’y change rien.
  2. Expertise : s’associer sans demande expresse d’association à la mission, pas d’effet suspensif de la prescription.
  3. SCI familiale : préférence maintenue l’exception de l’article L. 145-46-1 ne vise que les personnes physiques.
  4. Charges transférées, loyer minoré : taxe foncière sans contrepartie : minoration de la valeur locative à réclamer.
Une question sur l’un de ces arrêts ? Discutons-en.

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