Bail commercial : l'inaction se paie, pour le bailleur comme pour le preneur

Le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu deux arrêts en matière de bail commercial qui, chacun à sa manière, sanctionnent l’attentisme.

Le premier (pourvoi n° 25-13.191) concerne le bailleur qui laisse inexécutés les travaux mis à sa charge et prétend néanmoins obtenir, en référé, le paiement des loyers et le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. La Cour lui oppose le caractère sérieusement contestable de sa créance.

Le second (pourvoi n° 24-21.650, publié au Bulletin) concerne le locataire qui invoque tardivement son droit de préférence. La Cour fixe le point de départ du délai biennal de l’action en nullité de la vente au jour où il a eu connaissance de celle-ci, et non au jour où il en a découvert le prix et les conditions.

La partie qui tarde s’expose donc, dans l’un et l’autre cas, à perdre le bénéfice d’un mécanisme conçu pour la protéger.

I. Le bailleur défaillant ne peut obtenir en référé ni provision ni constat de la clause résolutoire

Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 25-13.191

L’inexécution persistante, par le bailleur, de ses obligations de délivrance et d’entretien rend la créance de loyers sérieusement contestable. Elle fait obstacle, en référé, à toute provision comme au constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

A. Des obligations du bailleur qui conditionnent l’exigibilité du loyer

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur. Ces obligations sont la contrepartie du loyer.

Le preneur peut donc, lorsque le bailleur y manque, refuser de payer le loyer. L’article 1219 du code civil subordonne toutefois cette exception d’inexécution à une inexécution suffisamment grave.

La troisième chambre civile admet ainsi que le preneur suspende le paiement des loyers à compter du jour où les locaux sont devenus, du fait du bailleur, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, sans mise en demeure préalable (Cass. 3e civ., 18 septembre 2025, n° 23-24.005, publié au Bulletin).

Elle a ensuite précisé que le juge saisi d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire. Il en va ainsi même si celui-ci n’a pas sollicité de délais de paiement dans le mois du commandement (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, publié au Bulletin).

B. En référé, la défaillance du bailleur constitue une contestation sérieuse

L’arrêt du 17 septembre 2026 transpose cette logique devant le juge des référés.

L’article 835 du code de procédure civile ne permet au juge des référés d’accorder une provision que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Or la persistance des manquements du bailleur affecte la créance de loyers elle-même. La demande de provision ne peut donc prospérer.

Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire suit le même sort. Il suppose que les loyers visés au commandement aient été dus et soient demeurés impayés dans le mois. Dès lors que leur exigibilité est sérieusement discutée, le juge des référés ne peut tenir la clause pour acquise.

La solution n’éteint pas pour autant la créance du bailleur. Elle renvoie le débat au juge du fond, seul à même d’apprécier l’étendue des manquements et leur incidence sur les loyers.

C. La suspension des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux

La Cour approuve également la suspension des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux ordonnés.

La portée pratique de ce chef est considérable. Le bailleur ne recouvre le droit de percevoir le loyer qu’en exécutant l’intégralité des travaux, une exécution partielle ne suffisant pas.

La solution prend un relief particulier depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026. L’article L. 145-41 du code de commerce subordonne désormais l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers à deux conditions : (i) la capacité du preneur à régler la dette locative et (ii) la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience.

Le preneur qui ne remplit pas ces conditions conserve, selon nous, la voie de l’exception d’inexécution lorsque les manquements du bailleur le justifient. Celle-ci ne sollicite pas une faveur du juge. Elle conteste l’exigibilité même des loyers.

II. Droit de préférence du locataire : le délai de deux ans court dès la connaissance de la vente

Cass. 3e civ., 17 septembre 2026, n° 24-21.650, publié au Bulletin

L’action du locataire en nullité d’une vente conclue en méconnaissance de son droit de préférence se prescrit par deux ans à compter du jour où il a eu connaissance de la vente. Il importe peu qu’il n’en connaisse encore ni le prix ni les conditions.

A. Un régime désormais fixé : nullité et prescription biennale

L’article L. 145-46-1 du code de commerce impose au propriétaire qui envisage de vendre un local à usage commercial ou artisanal d’en informer le locataire. La notification doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Lorsque le propriétaire décide ensuite de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, si le bailleur n’y a pas procédé, notifier au locataire ces conditions et ce prix, à peine de nullité de la vente.

La Cour de cassation juge depuis 2018 que ces dispositions sont d’ordre public (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-14.605).

Le 18 décembre 2025, elle a précisé que la vente conclue en méconnaissance du droit de préférence est sanctionnée par la nullité. Elle a ajouté que l’action du locataire, exercée en vertu du statut des baux commerciaux, se prescrit par deux ans en application de l’article L. 145-60 du code de commerce (Cass. 3e civ., 18 décembre 2025, n° 24-10.767, publié au Bulletin). Le locataire soutenait en vain que la vente devait être réputée non écrite, et son action imprescriptible, ou à tout le moins soumise à la prescription quinquennale.

Restait à fixer le point de départ de ce délai, que l’article L. 145-60 ne précise pas.

B. La connaissance de la vente, et non celle de ses modalités

Deux propriétaires indivis avaient vendu, le 27 novembre 2020, deux parcelles attenantes, dont l’une était donnée à bail commercial. Par une lettre du 11 février 2021, les acquéreurs ont informé la locataire qu’ils étaient les nouveaux propriétaires. La locataire n’a obtenu copie de l’acte de vente que le 2 août 2021.

Elle a assigné les acquéreurs le 14 février 2022, en substitution et, subsidiairement, en nullité de la vente. Elle n’a assigné les vendeurs aux mêmes fins que les 30 mars et 11 avril 2023. La cour d’appel d’Aix-en-Provence (arrêt du 31 octobre 2024) a jugé prescrite l’action dirigée contre ces derniers.

La locataire soutenait qu’elle ne pouvait agir utilement avant de connaître le prix, les conditions de la vente et l’absence de lien de parenté entre vendeurs et acquéreurs. Cette dernière information commandait l’application même du droit de préférence, que l’article L. 145-46-1 écarte notamment en cas de cession au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Le délai court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente. La cour d’appel a pu fixer ce jour au 11 février 2021, date de la lettre des acquéreurs.

La solution s’inscrit dans la logique de l’article 2224 du code civil, qui fait courir la prescription au jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Le fait qui ouvre l’action en nullité est la vente elle-même. Une fois informé, il appartient au locataire d’agir et d’obtenir, au besoin dans le cadre de l’instance, les éléments qui lui manquent.

C. La fraude simplement alléguée ne reporte pas le point de départ

La locataire invoquait enfin une dissimulation frauduleuse des conditions de la vente. La Cour relève que la cour d’appel n’avait pas à répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve.

La voie n’est donc pas fermée. Une fraude précisément articulée et étayée pourrait, selon nous, justifier un report du point de départ. Encore faut-il la démontrer, pièces à l’appui.

D. Une solution rendue sous l’empire du texte antérieur à la loi du 26 mai 2026

La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 a modifié l’article L. 145-46-1. Selon le II de son article 61, la nouvelle rédaction ne s’applique qu’aux mutations intervenues après sa promulgation.

L’arrêt du 17 septembre 2026 a donc été rendu sous l’empire du texte antérieur. L’article L. 145-60, dont il fixe le point de départ, n’a en revanche pas été modifié. La solution nous paraît ainsi transposable aux ventes soumises à la nouvelle rédaction, sous réserve de la position que prendra la Cour de cassation.

III. Ce que nous en retenons

Pour les bailleurs

Avant de délivrer un commandement visant la clause résolutoire, le bailleur doit s’assurer qu’il a lui-même exécuté les obligations et les travaux qui lui incombent. À défaut, le commandement risque de ne produire aucun effet utile, et l’action en référé de se heurter à une contestation sérieuse.

Lorsque des travaux ont été ordonnés, leur exécution complète conditionne la reprise du paiement des loyers. Il est donc de l’intérêt du bailleur de les réaliser sans délai et de pouvoir en justifier (procès-verbal de fin de travaux, constat de commissaire de justice).

En cas de vente du local, le bailleur doit vérifier en amont si l’opération entre dans le champ de l’article L. 145-46-1 et, le cas échéant, purger le droit de préférence dans les formes prévues. L’arrêt du 17 septembre 2026 limite dans le temps son exposition à une action en nullité, mais ne la supprime pas.

Pour les preneurs

Le preneur confronté à la défaillance de son bailleur peut lui opposer ses manquements, y compris devant le juge des référés. Encore faut-il que ceux-ci soient établis et suffisamment graves. Il lui appartient donc de les documenter avec soin (courriers, constats, rapports techniques, expertise).

La suspension unilatérale des loyers reste une arme à manier avec prudence. Elle n’est justifiée que si les locaux sont devenus impropres à leur usage du fait du bailleur, et le preneur qui s’y risque à tort s’expose à la résiliation du bail.

En cas de vente du local, le délai de deux ans court dès la première information certaine de la vente, qu’elle émane de l’acquéreur, du bailleur ou d’un appel de loyer adressé par un nouveau propriétaire. Le preneur doit alors (i) conserver la preuve de la date de cette information, (ii) solliciter sans attendre la communication de l’acte et (iii) assigner dans le délai l’ensemble des parties à l’acte, vendeurs comme acquéreurs.

L’espèce en offre l’illustration. L’action engagée contre les acquéreurs l’avait été dans le délai, mais l’assignation tardive des vendeurs a suffi à rendre l’action prescrite à leur égard.

Textes et décisions cités

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